Airbnbと宿泊業界全体の変化が始まった
昨年7月、Airbnbが韓国で発表した「営業申告義務化」政策を見たとき、「これは本当に大きな変化が起きるな。でも全部削除されたら、観光客を受け入れる代替手段はあるのか?」と思いました。Airbnbの単純なコンプライアンス宣言と見るには、その波及効果があまりにも大きいからです。
すでに年間1兆ウォン以上の規模に成長した韓国の民泊市場の構図を根本から覆しかねない、衝撃的な決定でした。
衝撃の規模と市場への影響
まず状況を整理すると、2023年基準で韓国には73,000軒以上のAirbnb物件が登録されており、年間取引額は1兆1,000億ウォンを突破しました。問題は、このうち少なくとも70%、多ければ90%以上が正式な営業申告なしに運営されている「未申告物件」と推定される点です。ヤノルジャ リサーチによると、2022年の国内Airbnb取引額は1兆1,289億ウォンに達したものの、国税庁に申告された付加価値税はわずか217億ウォンに過ぎませんでした。
海外の事例を見れば、現在未申告の物件がAirbnbで営業停止になるとどんな影響が出るか、予測できます。2018年、日本が民泊新法を施行したとき、物件数は62,000軒から13,800軒へと80%急減し、15万件の予約のうち合法物件はわずか2,000件に過ぎませんでした。さらに極端な事例は2023年のニューヨークで、ホスト常駐義務などを含む強力な規制により短期賃貸物件が92%減少し、ホテル価格が7.4%も急騰しました。
韓国の状況で最大の焦点は、特に外国人観光客が多く訪れるソウル江南、弘大、鍾路などの都心部にあるオフィステル物件が、2025年10月を境にAirbnbから大量に消える点です。
これは法的構造上、避けられない結果です。建築法上、オフィステルは「業務施設」に分類されますが、宿泊業申告は「宿泊施設」でのみ可能なのです。つまり、オフィステルでは原則的に宿泊業申告ができません。すでに2016年に大法院も"オフィステルAirbnbは違法"と判決を下しています。
これにより、オフィステルホストたちはビジネスモデルそのものが崩壊する実存的危機に追い込まれました。
ほとんどが小規模資本で複数のオフィステルを賃借または購入して運営してきた個人事業主ですが、彼らは長期賃貸市場への転換やパーティルームのような空間貸しへの業種変更を模索せざるを得ない状況です。しかし、これは顧客層からマーケティングチャネル、運営方式まで全く異なるビジネスなので、簡単な転換ではないでしょう。
旅行者にとっても大きな変化になりそうです。まず宿泊先の選択肢が大幅に減り、残った物件の価格は上昇せざるを得ません。特に低予算で都心部に滞在したかった旅行者には大きな打撃となるでしょう。Airbnbの核心的魅力の一つだった「手頃な価格のユニークな宿」という選択肢が大幅に減少し、多くの旅行者が既存ホテルや他のプラットフォームへ移動することになるでしょう。
短期的な勝者:ホテルと生活型宿泊、そしてOTA
こうした変化の中で最も確実な受益者は、ホテル業界、特に中低価格帯とビジネスホテルです。
Airbnbの核心競争力だった「手頃な価格の都心の個室」が消えることで、同じ価格帯の代替案を探す旅行者需要が大量にホテルへ流入するからです。ニューヨークの事例が示すように、供給減少は直接的にホテル価格の上昇と稼働率の増加につながります。
生活型宿泊施設も大きな受益者です。Airbnbのオフィステル物件とほぼ同じ商品を提供しながらも、建築法上「宿泊施設」に分類されるため合法的な営業が可能という絶対的な優位性を持っています。都心部の生活型宿泊施設は、今回の措置で強力な競争相手が消え、前例のない需要急増を迎えることになるでしょう。
国内外OTAにとっても絶好の機会です。これまでホテル・モーテル・ペンション予約市場では強みを見せていましたが、Airbnbが独占してきた「民泊」領域では影響力がわずかでした。今やAirbnbから離脱した多数のゲストと少数の合法ホストを吸収し、新たな成長エンジンを確保できるようになりました。
Airbnbと宿泊業界全体の変化は始まった
もちろん、Airbnbも一方的に損をするわけではありません。政府は3,000万人の外国人観光客誘致という国家目標達成に向け努力していますが、そのためには良質な宿泊施設の供給が切実な状況です。今すぐAirbnbが全面的に物件を削除してしまえば、宿泊施設不足と宿泊費急騰による外国人観光客減少は火を見るより明らかです。
色眼鏡で見れば、Airbnb側としては今回大きな騒ぎになるほど得策かもしれません。短期的損失を被っても、長期的な合法化議論のテーブルで利益を得られるからです。例えば「国内向け民泊合法化」や「オフィステルの合法的Airbnb活用方策」といった懸案事項を韓国政府から引き出せるかもしれません。
全面合法化にならなくても、海外の「前向きな規制」事例をアピールできる機会になるでしょう。日本は2018年の民泊法で民泊を完全禁止する代わりに「年間180日の営業日数制限」を設け、管理可能な範囲で合法化しました。これにより住宅が完全な商業用宿泊施設に転換されるのを防ぎつつ、副業形態の健全なホスティングは奨励できたのです。
ヨーロッパの多くの都市も同様のアプローチを取っています。パリは主居住地を貸し出す場合、年間最大120日(間もなく90日に短縮予定)に制限し、すべての物件に登録番号を付与して市政府が管理しています。これは「無条件禁止」ではなく「管理可能な合法化」モデルの好例です。
結局「禁止 vs 許可」という二分法的アプローチではなく、どうすれば観光活性化と住宅安定、税収確保と安全管理をすべて満たせるバランス点を見つける新たな変化の始まりなのです。
IT業界で見てきた数多くのパラダイムシフトと同じく、今回も変化を先読みして準備したプレイヤーが勝者となるでしょう。特に国内OTAがこの機会を適切に活用すれば、Airbnbが先取りしていた国内市場をかなりの部分奪取できるはずです。
皆さんはこの変化をどう見ますか?