ソウルの東大門で理想的な物件を見つけたが、宿泊業許可が取れない場所だった。韓国では宿泊業は届出制ではなく許可制で、建物用途・学校との距離・客室面積まで厳格な基準がある。契約前に専門家へ相談していなければ、全く別の事業を余儀なくされていたかもしれない。
Writer ソウル・ダルビット・ゲストハウス チョン・スンホ
Editor ONDA ソ・モラ マネージャー
ソウル・ダルビット・ゲストハウス 東大門店(本店) 住所:ソウル市鍾路区チャンシンドン329-18 客室タイプ:小型ツイン、小型ダブル、一般ツイン 付帯施設:共用リビング・キッチン、屋上庭園 周辺観光地:ナクサン公園、興仁之門、DDP、チャンシンドン文具・玩具市場、東廟のみの市
ソウル・ダルビット・ゲストハウス DDP店(支店) 住所:ソウル市中区チャンチュンドン2ガ74 客室タイプ:ダブル、ファミリー(3名、4名、6名) 付帯施設:共用リビング・キッチン、屋上庭園 周辺観光地:チャンチュン体育館、南山、光熙門、清渓川など
ソウル・ダルビット・ゲストハウス SNS ホームページ:http://seouldalbit.com Instagram:@seoul_dalbit
08. 息を整える
— 立ち止まって、事業の地盤をじっくり探る。
Photo by Javier Allegue Barros on Unsplash
東大門で出会った5階建ての建物は、あまりにも魅力的な物件だった。東大門駅のすぐ前という最高の立地、5階建てのうち2〜5階をまとめて使える利便性、そして屋上から眺める幻想的な夜景——。
でも、僕たちが見落としていたことがあった。
この建物が宿泊業の許可を取るのが難しい場所だったということだ。
僕たちが他業種に深く足を踏み入れたことがないので、今から並べる情報が正確でない可能性もあるが——飲食店や居酒屋(風俗ではない一般的なポチャやホフ店)の場合、近隣生活施設用途の建物で衛生検査を受け、営業届出さえすれば事業を始めることができる。
しかし宿泊業の場合、短くて1日、長くて数週間まで人が実際に滞在する準住居施設でもあり、生命と安全に直結する施設でもあるため、営業を始めようとする建物スペース自体が宿泊業用途として登録されていなければならず、別途の営業許可も受けなければならない。つまり宿泊業は届出制ではなく許可制だということ。
しかも過去にモーテルや旅館などの宿泊施設が不適切な関係や闇産業と結びついていた時期があったため、許可基準もかなり厳しい。人々が居住する住居地域では新規許可が不可能なのはもちろん、学校からは50〜200m以上離れていなければならず、客室の広さや内壁の厚さ基準など細かい条項も非常に厳格だ。
もしこうした細かい条項も知らずにこの建物を即決して賃貸借契約から結んでしまっていたら、僕たちは建物に縛られたまま、やりたかった宿泊業ではない別の事業をやらなければならなかったかもしれない。でも幸い、建物の用途変更を担当する建築士とそれに関する事前相談をしながら、ある程度宿泊業許可の条項を把握していたので、不祥事を防ぐことができた。
この文章を読んでいる読者の中にも、何らかの形で新規事業所のオープンを準備している人がいるなら、建物の用途がその事業所に適切な用途なのか、その建物で自分がやろうとしている業種をオープンすることが可能かを事前に調べることをお勧めする。建築士とこうした相談を受けて業務を進めると数十万円〜数百万円程度の支出が発生するので費用は少なくないが、複雑な建築法に精通した専門家が一般人が直接やるのが難しい許可やその他必要な行政手続きをすべて処理してくれるので、その費用を払ってコンサルティングを受ける価値はある。
特に宿泊業専用に建物の新規許可を受けたり用途変更をしたりするとき、通常その地域の区役所・市役所の公務員が担当者になって仕事を処理するため、その地域の事情に精通したその地域担当の建築士に相談を受けるのが最も効果的だ。(たとえば、鍾路区地域の許可事項を中区地域の建築士に相談しようとしても、建築士がその地域に行って再度調べろと言う)
僕たちが見た建物の場合、こうした細かい条項の中で致命的な違反事項や問題点はなかったが、各階の広さが狭い方だったので、新たに客室を作って飾るには空間が不十分だった。結局この建物は行政的な処理の困難が多かった上、収容人員が少ないから予想される収益も少なくて、ゲストハウスの拠点にするには不適切だった。
僕たちは未練なく他の建物を探すことにした。
東大門で出会った空間。ここは後日、僕たちの最初のゲストハウスの拠点となる。
2015年当時から今まで不動産物件を探しながら感じる点をまとめると、
1) 足で稼がなければならない
住居用物件は地域単位・マンション団地単位で価格が決まるため、インターネットを通じた情報収集が可能で正確度もある程度ある方だ。最近はX房類の不動産情報共有サービス・プラットフォームも多様だ。
しかし商業物件は地域ごとに千差万別で、同じ地域内でも建物がどれくらい古いか、状態がどうかによってまた違う。ネXというサービスもあるが、まだ物件数は少ない方だ。
だから物件を探すのに最も良くて正確な方法は、希望する地域の不動産仲介事務所を全部検索して、一つ一つ電話をかけながら僕たちが望む広さ、用途、保証金・賃料条件などの要求事項を伝えて受け付けておくことだ。もし10カ所余りに連絡をばら撒いておけば、また回答が来るところは2〜3カ所程度で、それすらも実際に現地に行ってみると残念な物件が多数だが、インターネットで探るよりは直接連絡を回す方がはるかにマシだ。
2) 息を長く持たなければならない
不動産を探すときは(住居用も同様だが)、僕たちが望む地域で要求する条件を満たす物件を探すには期間を長く取って息を長く持たなければならない。
良い物件は僕たちが問い合わせる時点でない確率が高く、契約満了が近づいた時点になって初めて物件市場に出てくるため、落ち着いて待つ時間が必要だ。不動産仲介事務所は案件を作って仲介手数料を受け取るため、その間に必ず様々な不動産物件を推薦してくるだろうが、希望する条件の物件に出会うのは簡単ではない。
この期間をどれくらい置くべきかはケースごとに異なるだろうが、個人的には3〜6カ月程度が適当だと思う。もし6カ月が過ぎても希望する条件の物件が現れないなら、自分の要求事項が非現実的か、その地域がそれだけ競争力がないという話かもしれないので、計画を修正する必要がある。
何より不動産物件は途中で交渉が破談になる可能性もいつでも存在するので、良い空間に出会ったからといって過度に惜しんだり未練を持たないことも重要だ。他の良い空間はいつかどこかで出会うことになるだろう。
3) 要求事項が明確でなければならない
不動産仲介事務所に物件探索を依頼するときは、自分が開こうとする事業所の性格と規模に応じて立地、広さ、保証金、賃料、そして権利金条件を明確に伝えなければ希望する物件をよく見つけることができる。仲介事務所では数多くの種類の物件を扱うため、要求事項が明確でないと、全く合わない物件を推薦してきたり、建物が適切なのか迷って時間を無駄にすることがある。
だから担当者にオフィス、飲食店、宿泊業など自分がどんな用途で不動産を借りるのかを伝え、自分の予算に応じて保証金と賃料水準を設定した後、トイレの数や内部に部屋があるなど不動産の形態を明確に伝えなければならない。また韓国の商業不動産市場の特性上、権利金が存在するため、初期に投入する資金の規模は保証金と権利金を合わせて設定しておくのが良い。特に権利金は保証金と違って固定金額ではなく、商圏の盛衰や事業所の営業成果によって後で金額が大きく変わる可能性があるので注意すること。
最初に出会った東大門のあの建物以降も、僕たちは新村、明洞、東大門、乙支路、忠武路などの様々な建物を物色した。不動産業の特性上、ほとんどの物件探索は平日昼に行われ、会社に縛られている僕は平日夕方や週末に同行することで力を貸した。
僕たちが望んだ建物の形態は開放的でオープンな空間で、既に客室が組まれている宿泊施設を引き継ぐ形ではなかった。すでに運営していた事業所は権利金が多く発生したし、何より僕たちが考えるコンセプトで空間を飾り、客室を配置することができなかったから。
白いキャンバスに絵を描くように、僕たちの構想通りに客室と空間を配置して飾りたかった。
でもほとんどの場合、広くて開放的な空間を見つけるのは難しく、それでも見つけたとしても、用途変更と宿泊業許可に好意的な建物主に出会うのは難しかった。
そうやって2カ月ほど仲介事務所だけ数十カ所を覗き、物件は十数個を見て時間が流れた頃、良い物件を見つけたという連絡を受けた。東大門市場の路地にある商業用建物、2階と3階を一度に使える、開放的な100坪余りの空間。
後日そこは、僕たちの最初の拠点となる。
[連載目次]
2019.01 プロローグ 2019.02 目を覚ます 2019.03 空想する 2019.04 観察する 2019.05 構想する 2019.06 出会い 2019.07 胸高鳴る 2019.08 息を整える 2019.09 計算 2019.10 迷う 2019.11 第一歩を踏む 2019.12 形になる 2020.01 グランドオープン 2020.02 エピローグ – 退職過程まとめ