--- title: "ESSAY : ハフェタル、取るに足らない会社員の脱出記 09" description: "ゲストハウス創業の話だが、空間図面も見たことのない3人が物件を見つけた直後にしたのは「これは儲かるのか」という電卓計算だった。客室タイプ、価格、稼働率——すべてが仮説の段階で、アジア観光客に直接声をかけて訊いた。" published: 2019-09-01T00:00:00+00:00 author: "ONDA 편집팀" category: "インサイト" image: "https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e1254a48270371f0bb5d_62e7676ac95a77c0b51c21a4_5e9428cf06600f10b6dc71c0_accountant-1238598.jpeg" canonical: https://global.onda.me/ja/blog?slug=essay-hahoetal-hacanheun-hoesaweonyi-talculgi-09 locale: ja --- # ESSAY : ハフェタル、取るに足らない会社員の脱出記 09 ## **09. 計算** ### **— 事業性があるか、電卓を叩いてみる。** **Writer ソウルダルビットゲストハウス チョン・スンホ** **Editor ONDA ソ・モラ マネージャー** ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fece_62e7676bc95a7755031c21a9_5e9428cff70fbb9bb70fd095_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2019-09-09-e1848be185a9e18492e185ae-1.45.30.png) ![](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fed4_62e7676ac95a7729791c21a8_5e9428cf06600f5024dc71bf_screenshot-1-2.png) [**ソウルダルビット ゲストハウス 東大門店(本店)**](http://bit.ly/seouldbDDM) 住所:ソウル特別市鍾路区チャンシン洞329-18 客室タイプ:小型ツイン、小型ダブル、一般ツイン 付帯施設:共用リビング&キッチン、屋上庭園 周辺観光地:駱山公園、興仁之門、DDP、チャンシン洞文具玩具市場、東廟蚤の市 [**ソウルダルビット ゲストハウス DDP店(支店)**](http://bit.ly/seoudbDDP) 住所:ソウル特別市中区奨忠洞2街74 客室タイプ:ダブル、ファミリー(3人、4人、6人) 付帯施設:共用リビング&キッチン、屋上庭園 周辺観光地:奨忠体育館、南山、光熙門、清渓川 など **ソウルダルビット ゲストハウス SNS** ウェブサイト:[http://seouldalbit.com](http://seouldalbit.com) インスタグラム:[@seoul\_dalbit](https://www.instagram.com/seoul_dalbit/) ![accountant-1238598.jpg](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a9e1254a48270371f0bb5d_62e7676ac95a77c0b51c21a4_5e9428cf06600f10b6dc71c0_accountant-1238598.jpeg) 気に入った物件を見つけた。東大門市場の路地にある商業用ビル。2階と3階をまとめて使え、開放感ある100坪ほどの広さ。僕らが描く客室のかたちと空間を生み出せる、キャンバスのような白地。 仲介業者から保証金と賃料の条件は聞いた。まず賃貸契約を結ぶ前に、この空間で何室つくれて、いくら稼げるのか——電卓を叩いてみることにした。 ゲストハウスを準備中の僕たち3人組は、宿泊業にも観光業にも、ましてや建築にもほぼ知識がなかった。僕は工学専攻だが材料工学で、空間とは無縁。P君は経営学専攻の予備会社員。Airbnb民泊を運営するH君は、DIYでインテリアを手がけた経験はあるが、空間を企画・設計するのは未経験だった。 だからといって、何の下調べもなしに物件を借りるわけにはいかない。僕らなりに作業を始めた。 ![vol33_seouldalbit_screenshot 0](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fee8_62e7676ac95a77f6911c21a6_5e9428cf459693e42575ae66_vol33_seouldalbit_screenshot-0.png) 2015年当時の各施設の客室構成と価格。すでに4年が経ち、値崩れしている今の市場価格と比べると隔世の感がある。 ### **どんなコンセプトにすべきか?** 僕らが調べた統計資料によれば、東大門は観光客が多く訪れる地域で、なかでもアジア圏中心の客層だった。ターゲット層のニーズを探るため、**新村や仁寺洞のカフェでアジア人観光客に気軽に声をかけ、飲み物を奢りながら質問をぶつけてみることにした。**シンガポール、マレーシア、香港の旅行者に話しかけ、ちょっとした会話のなかで僕らが知りたいことを直接聞き出した。調査対象は多くなかったが、みんな共通して「快適な寝床」「プライベート空間」「良い立地」を重視していることがわかった。ショッピング旅行が多く、行きより帰りのほうが荷物が増える——知らなかった発見も一緒に得られた! ならば、僕らの宿の客室構成はドミトリーよりも個室メイン、パーティスペースよりも静かで落ち着いた空間に、ある程度荷物も預けられるスペースをつくろう——そう決めた(なお、このコンセプトは東大門というショッピング目的のアジア観光客メインのエリアだからこそ当てはまる)。 ### **どんな客室タイプを中心に?** 調査結果では、アジア圏旅行者は見知らぬ他人と混在するドミトリーを避ける傾向にあるため、1人個室を置くか、小グループが多いので2人部屋をメインにしよう。 なかでも一人旅より小グループの比率が高く、スペース効率も考えて2人部屋を多めに。ただし団体客にも対応できるよう、4人部屋など多人数室も適度に混ぜよう。 こうした考えのもと、客室構成を固めた。 ### **客室はどれくらいの広さが必要?** H君の運営経験から、客室は極端に広くなくてもよかった——が、これを確かめるため、近隣のゲストハウスを4、5軒視察し直すことにした。本連載第4回([https://brunch.co.kr/@backgo/4](https://brunch.co.kr/@backgo/4))でも触れたが、以前すでに東大門周辺の宿はいくつか見て回っていた。 **今度は見学だけじゃなく、実際にその客室で寝てみよう——そう決めて、社会人も含めて全員のスケジュールが取れる金曜日に宿泊予約を入れた。**広さは約5〜6坪のバス・トイレ付き、こぢんまりとした3人部屋。そこで20代後半の若者3人が一室に集まり、メジャーで部屋の寸法を測り、隅々まで観察している様は、滑稽だったかもしれない。 縦横の長さはXXメートル、バス・トイレは1坪弱。3人部屋がこのサイズなら、2人部屋は3〜4坪で十分——そう判断した。単純に坪数だけ聞くと狭そうだが、ベッド2台を配置して短期で3〜4泊分の荷物を置く場合、それほど窮屈には感じないレベルだった。 ![vol33_seouldalbit_screenshot 1.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fefc_62e7676ac95a77644d1c21a7_5e9428cf65892bf59118a204_vol33_seouldalbit_screenshot-1.png) 無謀でありながら、少し切ないほど(?)、僕らの初期構想はこの程度のレベルで固まった。 ### **価格はどのくらいに設定すべき?** 遠い昔なら足で稼いで価格を調べる必要があっただろうが、今は情報化時代!宿泊予約サイトで近隣エリアの似たレベルのホステルやゲストハウスの評価・レビュー・価格帯を調査し、それと同水準か少し安めに僕らの宿の価格を設定することにした。 こうしてコンセプト、客室構成、広さなどの構想はだいたい固まった。次は、より具体的な計画——つまり本格的な収益性の計算だ。**僕らの拠点とする東大門の空間を、どう構成すればいいのか?** もちろん、契約前にビル図面をもらえるはずもなく、そもそもこの建物は築30年近く、保有図面自体が存在しなかった。だから僕らはまずメジャーで空間全体のサイズを測り、それをもとに適切な客室サイズを割り出した。建物の形状が長方形に近く、全体サイズの測定は難しくなかった。 バス・トイレ込みで1室あたり4〜5坪なら、縦横4mずつの空間は必要だな。 頭の中で仮想の部屋を作り、バス・トイレを配置した。テトリスのように部屋とバス・トイレと共用スペースを並べた。 全体空間を分割すればXX室できる。平日・週末価格をX万ウォンに設定すれば売上はこれだけ!そこから賃料、ざっくりした人件費、光熱費、朝食・消耗品費を引けば… **かなりいい商売だ。収支が非常に良好。**そこそこ運営できれば、3人が満足できる利益を得られるだろう! 今振り返れば、これは本当にroughな予測モデルだったし、残念ながら今の僕らの宿は当時予想した収益水準には達していない。ただ面白いのは、**コスト水準の予測はかなり正確だったこと**。収益予測が外れた原因は、客室数と客単価だった。客室の広さ、壁の厚み、廊下の幅まで規定される建築法をちゃんと理解していなかったせいもあるし、想像以上に競争が激しい宿泊業市場は、僕らのナイーブな客単価予測を許してくれなかった。 今は蓄積データをもとに、より精緻で現実的な収益計算ができるようになった——が、初期に作った予測モデルと数字が少し変わっただけで、その姿はほぼ同じだ。 ![vol33_seouldalbit_screenshot 2.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a8b250b839966e3449fed1_62e7676ac95a774d9d1c21a5_5e9428cf5f8678ae5f6568cd_vol33_seouldalbit_screenshot-2.png) 売上と収益性を予測するのに使ったExcelフォーマット。 こうして電卓を叩いて出した数字から、かなり満足できる収益性が見えたので、僕らは東大門の建物を拠点に決めた。 契約は東大門商店街の小さなみすぼらしい仲介事務所で行われた。その場でオーナー(大家さん)の正体が判明し、僕らは全員少なからず驚いた。オーナーは東大門市場の路地で商売をしている文具・玩具卸業者だったのだ!たまに市場の路地を歩いては「こうやって頑張る自営業者の方って大変だろうな」と同情していたが、それはまったく浅はかな判断だった。建物を、しかも複数所有している人だったなんて。 2015年8月の暑い夏の日、賃貸契約書にサインした。大金が動く仕事なので、丁寧に、ゆっくりと、一つひとつ内容を確認しながら契約書に目を通した。 _起こりうる事態を想像して、営業準備期間も考慮して…_ 契約書にサインしたあの瞬間を今振り返ると、もう少し時間をかけて様々なセーフティ条項を入れておけばよかったのでは?と思うが、正直なところ何も知らなかったあの時代に戻っても、おそらく同じ決断を下していただろう。 この文章を読んでいる方にも言いたい——賃貸契約を結ぶ際、必要だったり心配なことがあれば**堂々と要求し、交渉し、必要な条件があれば契約書の特約事項に必ず盛り込もう。**賃貸契約は貸主と借主が対等な立場で賃貸物件を借りる契約なのだから、どちらか一方が譲歩したり、「まぁいいか」で済ませてはいけない。 もし契約がこじれたら、再交渉するか、どうしてもダメなら別の物件をまた探せばいい。焦って、あるいは仲介業者の「もともとそういうものだし、人間同士のことだからうまくいきますよ〜」という甘言に乗せられてはいけない。 ### **世界は広く、建物は無数にある。** けっこうな契約金を振り込み、賃貸契約を締結! さあ!これで建物を借りたから、これで工事すればいいんだよね…?という安易な考えが、僕らが味わう悲劇の始まりだった。 僕らはこんな大きなプロジェクトをやったことがなく、これから何をすべきかわからなかった。 **\[連載目次\]** [2019.01 プロローグ](https://onda.me/magazine/25/post/1981) [2019.02 目覚める](https://onda.me/magazine/26/post/2102) [2019.03 空想する](https://onda.me/magazine/27/post/2210) [2019.04 観察する](https://onda.me/magazine/28/post/2266) [2019.05 構想する](https://onda.me/magazine/29/post/2294) [2019.06 出会い](https://onda.me/magazine/30/post/2371) [2019.07 ときめく](https://onda.me/magazine/31/post/2434) **2019.08 息を整える** 2019.09 計算 2019.10 迷う 2019.11 着工 2019.12 つくられる 2020.01 グランドオープン 2020.02 エピローグ — 退職プロセス総括 ## [**マガジンビューアで全体を見る <<**](http://bit.ly/magazineon33) ## [**マガジン定期購読を申し込む <<**](http://bit.ly/magazinesub)