観光宿泊業の法規定に合わせて図面を直すと、当初30室の予定が19室に。賃料支払い開始まで1カ月、収益性は3分の2に縮み、施工業者探しは情報非対称だらけ。数カ月の悩みの末、ようやく最初のシャベルを入れるまで。
11. 最初のシャベルを入れる
— 数カ月の悩みを経て、ついに着工
Writer ソウルダルビット ゲストハウス チョン・スンホ
Editor ONDA ソ・モラ マネージャー
ソウルダルビット ゲストハウス 東大門店(本店) 住所：ソウル市鍾路区チャンシン洞329-18 客室タイプ：小型ツインルーム、小型ダブルルーム、一般ツインルーム 付帯施設：共用リビング&キッチン、屋上庭園 周辺観光地：ナクサン公園、興仁之門、DDP、チャンシン洞文具玩具市場、東廟フリーマーケット
ソウルダルビット ゲストハウス DDP店(支店) 住所：ソウル市中区奨忠洞2街74 客室タイプ：ダブルルーム、ファミリールーム(3人、4人、6人) 付帯施設：共用リビング&キッチン、屋上庭園 周辺観光地：奨忠体育館、南山、光熙門、清渓川など
ソウルダルビット ゲストハウス SNS ホームページ：http://seouldalbit.com インスタグラム：@seoul_dalbit
さんざん迷走した末、ようやく選んだ物件。観光宿泊業への用途変更には、規定に合わせた設計図の修正が必要で、その間に時間だけがどんどん過ぎていった。図面修正に想定以上の時間がかかったのは、法規定上、廊下の幅や壁の厚さ、ドアの幅など細かい条項をすべて満たそうとすると、設計図そのものが当初構想していた姿とは完全に別物になってしまったからだ。
もともと私たちが構想していた施設は、テトリスのように「ㄱ(ギヨク)」字型の客室をパズルのように組み合わせ、全体で30室近く(!)という姿だった。ところが観光宿泊業の規定に従って真ん中に幅150cmの廊下を通し、客室間に厚さ30cm以上の壁体を入れ、すべての客室に採光可能な窓を配置すると、全客室数は19室へとぐっと縮んでしまった。
つまり、当初予測していた収益性が約2/3に減ったため、悩みは深まった。
真ん中に廊下を通さなければならず、致命的だった。
だがまだ始まってもいない営業の収益計算機を叩く前に、もっと重要な別の計算が私たちを追い詰め始めた。それは賃貸借契約上の最初の賃料支払日が迫っていたこと。前回の連載でも書いたが、賃貸借契約を結ぶ際、特に大掛かりな内装工事が予定されている場合は、賃料支払日を最大限有利な条件に設定することが重要だ。私たちのように設計や用途変更といった行政手続きが絡んでいるなら、なおさらだ。
賃貸借契約を締結してから丸2カ月が経ち、用途変更図面が最終確定。私たちはすぐさま図面通りに施工してくれる業者を探し始めた。契約上の賃料支払日は3カ月後からだったため、私たちにはたった1カ月しか残されていなかった。焦る気持ちはどんどん募る。今ならデザイナーに設計依頼をするとき、施工過程の監理も一緒にお願いし、電気/設備/大工など各分野の業者も別々に手配して調整するところだが、当時はそれらを統括してくれる業者が必要だった。
最近は施工業者の情報検索がより容易になり、簡単な工事依頼や見積もりを受け取れるプラットフォームもある程度普及したが(関連記事：http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=849380)、それでも**韓国では小規模施工市場は供給者中心の情報非対称が蔓延している。**施工業者情報共有O2Oサービスの代表格「Zipdoc」が、こうした現状の中で消費者向けの出版プロジェクトまで行ったほどだ。
特に施工費用は簡単に決められない問題だった。通常、施工費は大きく資材費と人件費の2つに分けるが、同じ内容の工事でも、どんな資材をどれだけ使うか、どんな専門性を持つ職人が何人で何日働くかによって、資材費も人件費もゴムのようにいくらでも伸び縮みするからだ。たとえば壁紙を貼るにしても、シルク壁紙か合紙壁紙か、防炎処理の有無、壁紙の下に補強用不織布を重ね貼りするかしないか、などで見積もりが本当にまるで違ってくる。
だからこそ消費者の立場からすれば、合理的で希望する価格帯で施工を進めるには、できるだけ人脈を総動員して多くの業者に連絡し、様々な見積書をもらうしかない。
私たちの工事も同じだった。周囲の人脈を総動員して7社に連絡。各業者に希望するリファレンスと図面を送り、それに基づく様々な見積もりを受け取った。具体的にコンセプト写真や修正図面を見積もりと一緒に送ってくる業者もあれば、根拠が何なのかわからない見積書1~2枚だけ送ってくる業者もあった。
このとき初めて痛感したのは、同じ図面を基準にしても、細部のディテールをどう施工するか、どんな資材を使うかによって、施工費用の見積もりが大きいと1.5倍以上も違ったということ。単に見積もりが安いからと安い業者を選ぶには、成果物がどう出るか不透明に思え、かといって高い業者を選ぶと、なんだかカモにされてる気がして。施工業者選択の深い悩みが始まった。
最初は何が何だかわからない見積書。
まず私たちは、既存の見積もり水準で予算を大きく超える業者と、あまりに安すぎる業者をふるいにかけ、何度もミーティングを重ねて候補業者を5つ、3つ、最後は2つへと絞り込んでいった。その過程で細部のディテール——どんな色合いを入れるか、壁体はどんな素材にするか、断熱工事はどうするか、仕上げは何にするか、などの細部事項を議論した。
実際、市中の多くの業者は、こうしたミーティングプロセスすらなく「とりあえず契約してから細部を話し合おう」と言うだろう。もちろん図面や見積もりを扱うすべての過程で業者の労働力が投入されるため、こうした反応も当然かもしれない。だが依頼する側も施工に数千万ウォンから億を超える費用をかけるのに、当然細部事項をもっと入念に詳しく見るべきではないか。
もちろんこうして詳細に内容を検討することまではよかったが、時間は私たちを待ってくれず、結局最初の賃料支払日が迫ってきた。だが私たちはまだ施工業者を選定中だったため、このまま行けば工事期間まで考慮すると2カ月分の賃料がさらに出ていきそうだった。
結局、私たち3人の運営者は緊急に追加資金注入を決断する。
ここに追加投資を決めてくれたのは、共同経営者の一人と同世代の友人だった。合流を決める際、色々な考えがよぎった。これまで短いながらも私たち3人は4~5カ月を一緒に準備してきて、積み重なった時間と経験があるのに、果たして初対面の人と私たちがうまく混ざり合えるだろうか? 特に最も重要で敏感な事項である「持分と営業収益分配」はどう決めればいい? 仕事はどこからどれだけ説明すべき?…
こうした様々な思いをよそに、新しく加わった人は幸いにも私たちと気が合い、収益分配比率も共同経営者4人全員が納得できる妥当な水準に設定して、新しい共同経営契約書を締結した。
いつか別の文章でぜひ説明したい内容だが、もし誰かと一緒に事業をするなら、**共同経営者と親しかろうが親しくなかろうが、必ず重要な事項は文書化しておくのがいい。**多少敏感な問題であっても、すべて腹を割って話して文書化すれば、同じ問題について互いに異なる考えを持つ「同床異夢」の事態を防げるし、共同経営者間で議論する際にも明確な基準を立てられるからだ。
追加投資注入でしばらく息がつけたが、依然として施工業者は決まっていなかった。最初7社だった候補は、予算と施工能力の問題などで徐々に絞り込まれ、約1カ月半が経った時点では最後の2社だけが残った。1社は非常に安い見積もりを出す代わりに、1人の社長がハッスル(必死に生きる)しながら運営する地元業者。もう1社は見積もりがやや高いが、それなりのポートフォリオを持ち、デザインと施工でかなり実力のある業者だった。
4人の共同経営者に増えた私たちは、激しい議論を経て、成果物が少し残念な可能性もあるが予算管理のため費用が少ない1社目の業者を選び、残念ながら選択肢から外れた2社目の業者に最後の連絡を取った。
ところが、この業者は私たちが選択から除外したことを通知すると、驚くことに20%近くも差があった見積もりを合わせてくれると、積極的に食い下がってきたのだ!
この時点で再びまた、「やっぱり内装は費用が不透明でゴムのように伸び縮みするんだな」と感じた。また一方で、突然見積もりを大幅に削るというので、不安感も湧いた。なぜ急にこうなるのか、工事費用を少しだけ受け取ると言っておいて途中でお金が足りないと言われたらどうしよう、という心配もした。案の定、後でお金がもっとかかったのだが…
こうした紆余曲折の末、私たちは施工業者と契約を結び、ついに施工の最初のシャベルを入れた。
共同経営者との初対面から6カ月、東大門で物件と出会い賃貸借契約を結んでから4カ月後のことだった。
[連載目次]
2019.01 プロローグ 2019.02 目覚める 2019.03 空想する 2019.04 観察する 2019.05 構想する 2019.06 出会い 2019.07 胸が躍る 2019.08 息を整える 2019.09 計算 2019.10 迷う 2019.11 最初のシャベルを入れる 2019.12 作り上げられる 2020.01 グランドオープン 2020.02 エピローグ — 退職過程まとめ