生活型宿泊施設の規制猶予期間終了前に必ず確認すべきこと
生活型宿泊施設(以下、生活型)が再び宿泊業界で物議を醸しています。「生活型宿泊施設」で検索すると、最近急にネガティブなニュースが増えているのが分かります。国土交通部による規制猶予が10月14日に終了するためです。
「生活型」は建築法施行令第3条の5に「生活宿泊施設」として分類されています。建物の形態は一般的なオフィステルや都心型ホテルと大差ありませんが、居住ではなく宿泊施設としてのみ営業しなければならないところを指します。
この記事で生活型について詳しく書くと長くなるので、詳細はONDAの過去記事をご参照ください。
話を戻すと、こうした規制が出た背景には、過去に「居住可能」と宣伝し、「宿泊営業」ではなく「居住」目的で使用するケースが多かったためです。居住用でない建物を住宅のように使うのですから、問題にならざるを得ません。
(9月25日修正)国土交通部は生活型の居住用利用に対する履行強制金の処分を2024年末まで猶予しました。ただし2024年末以降も居住用途で生活型を使用し続けた場合、毎年「地方税法」に基づく建築物の市価標準額の10%を履行強制金として賦課されます。
これを受けて、ONDAにも多くの相談が寄せられています。正直に申し上げると、生活型の権利者側でも多くの準備が整った後でなければ、ONDAがお手伝いできることは限られています。特に建物の30%以上または30室以上が集まった協議体がなければ、私たちも手の打ちようがありません。
まずは下の表を参考に状況を正確に把握し、相談や今後の営業計画を立てることが重要です。
特にONDAは全国の多数の生活型宿泊施設の委託運営企業と協業し、厳しい市場環境を乗り越えています。現在事業面で悩みのある委託運営会社なら、ONDAと一緒に考えてみましょう。
**必ず30室集めて委託販売を依頼すべき?
自分でAirbnbやネイバーで売ったら?**
結論から言うと**「ほぼ不可能」**です。ONDAも弁護士に寄稿をお願いしたことがありますが、ソン・ジウン弁護士の寄稿によると、大きく3つの理由で不可能です。
- 宿泊施設の管理監督を担う自治体は、宿泊業の乱立を懸念し個人の生活型営業を不許可とする
- 建物の一部を対象とする宿泊業は、客室数が30室以上または営業場の面積が当該建物延べ面積の3分の1以上でなければならない(公衆衛生管理法施行規則第2条)
- 公衆衛生営業の届出および履行に伴う個人の困難
このように関連法の遵守から地方自治体の許可まで、簡単なことは一つもありません。30室以上が集まった協議体があって初めて、自治体や保健福祉部への営業届出が可能な要件となるわけです。もちろん申請すればすぐ営業できるわけではありません。数々の難題を現実で痛感するきっかけになるだけです。
私が知っている生活型は80室ほど集めましたが、あれこれ問題を解決しながら2年以上の時間を投資した後、ようやく営業を開始しました。このように生活型は宿泊業の中でも運営難易度が高い専門宿泊営業に属します。簡単に儲かると宣伝した人々、居住可能かのように誤認させた方々は本当に反省すべきです。
実際の生活型宿泊施設の運営現場を見ても、個人では事実上不可能です。私たちが直接運営または委託管理している生活型施設は、ほぼ3〜4つ星ホテルと同様の構造で運営されています。ポータル、国内外OTA、ホームページ直接流入(D2C)、メッセンジャーなど実に多様な方法で宿泊客を誘致し、フロントデスクで顧客を迎えます。
また客室利用客も個人が運営する「ペンション」のように生活型に宿泊するのではなく、価格対比で良いホテルに泊まるという感覚で利用する場合が多いです。このような運営を個人が行うのは事実上不可能です。
一人または家族で営む町の食堂経営は(非常に大変でも)可能ですが、多くの人が訪れるダイニングレストランを運営するのが難しいのと同じです。
客が期待するサービス、国の規制対応と遵守、円滑な運営などが、個人運営の宿泊施設と生活型では天と地ほどの差があるからです。そのため政府は、生活型宿泊施設を運営する場合は30室以上が集まるか、建物客室の⅓以上が集まって「専門委託業者」を選定して運営するよう推奨(事実上遵守事項)しているわけです。
**宿泊業登録はスタート地点、
デジタル経営が可能な委託運営会社を探せ**
自治体の許可を受けて看板を掲げれば、いよいよ実戦の始まりです。実は過去も今も、宿泊業成功の方程式のアルファでありオメガは「立地」と「価格」です。ここに消費者が当然と思う清潔な客室環境、親切な顧客対応が加われば、良い生活型宿泊施設として知られるでしょう。
ここで立地は建設時にすでに決まっているため、今さらどうしようもありません。もし立地が良くなければ、顧客が十分なメリットを感じられるよう価格を下げて販売せざるを得ないでしょう。そして「清潔な客室」と「親切な顧客対応」は結局コストにつながります。いくら客室を多く売っても、収益以上の支出が出れば当然赤字になります。
この時、生活型の権利者の皆さんはどの運営代行会社に委託運営を任せるかを非常に真剣に悩む必要があります。
市場状況をよく把握して客室価格を合理的に設定し空室を最適化し、合理的な価格でアメニティ購入が可能な購入先を知っており、運営支出の中で最も大きな部分を占める人件費を最小化できる能力を備えた委託運営代行会社を探すべきです。
特にコロナ19パンデミックを経て、多くのホテリア、宿泊業従事者たちがこの産業を雇用が不安定で労働環境が劣悪なところと認識するようになり、「人」を探すのが非常に難しくなりました。雇用市場で労働者が減れば、当然労働者の給料は上がります。つまり、最小限の人員で効率的に生活型運営が可能にならなければならないという難題を解決しなければなりません。
この問題をどう解決すべきか? 多くの宿泊業者が「他の支出と雇用人員を減らし、オンライン販売収益を最大化する」という王道を選択しています。
過去、宿泊業、特に大型宿泊業ほど労働集約的な事業方式を選択していました。ホテルの前には当然頼もしいベルボーイがいるべきで、フロントデスクには「親切さ」が目に見えるデスク職員がいなければなりませんでした。24時間ルームサービスの電話を待機する職員も常駐すべきでした。大型宿泊施設なら「当然備えるべき徳目」として親切な職員が必要で、社会でも「ホテリア」といえば持たれる良いイメージがありました。
問題は、これらすべてが「コスト」だという点です。ONDAは技術を通じて不要なコストを解決できる方法を持っています。特に人員の場合、過去は200室運営に30人ほど必要でしたが、ONDAは5〜10人で運営するデジタル変革技術を持っています。
簡単に利用できる客室管理システム(PMS)、無人チェックインとカードキー不要のドアロックなどデジタル機器サービス、長年の市場経験で培った運営ノウハウなどを通じてです。
オンライン販売の成果が収益を決める
コロナ19の前後で最も変化した産業分野の一つが宿泊業です。過去、オフライン旅行代理店や極少数のOTA(Online Travel Agency)で大半が販売されていたホテル客室は、コロナ後に流通構造が大きく変わりました。
最も目立つ変化は販売チャネルの多様化です。単にオフライン旅行代理店からオンライン販売チャネルへの変化を超えて、オンラインでも様々なチャネルで販売が進んでいるということです。
例を挙げましょう。私たちが最もよく使う宿泊予約アプリは、国内ならヤノルジャ、ヨギオッテ、MyRealTripなどがあり、海外ならAirbnb、Agoda、Expediaなどがあるでしょう。
でも最近はどうでしょう? ネイバー・カカオの地図アプリ、レンタカーアプリのSocar、Kidsnoteアプリ、Google ホテル検索、会社の福利厚生モールでも宿泊予約が可能です。また過去はオンラインで宿泊券を買っても、再びホテルやペンションなどに電話して別途予約する必要がありましたが、最近はこうした面倒なプロセスなしにオンラインですべての予約プロセスを終えられるようになりました。
ONDAは多様な販売チャネル対応とオンライン予約体験革新で、国内で最も優れているという評価を受けています。名前を聞けば分かる大型ホテルチェーン、リゾートがONDAを通じて様々なオンライン販売チャネルで客室を販売しています。
生活型宿泊施設の実質的な競合相手は、周辺に位置する生活型や3〜4つ星ホテルです。ONDAはこの2年余り、ホテル客室販売力量の増大に全社の力量を集中してきました。その結果、毎四半期ホテル客室販売実績が急増しています。本格的な委託運営を始めている生活型宿泊施設も、ONDAと共にすれば高い客室販売成果が期待できるでしょう。
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