生活型宿泊施設の規制、弁護士が語る明確な基準

TL;DR

生活型宿泊施設と関連規制法案

ソン・ジウン弁護士の宿泊業と法律の話

02. 生活型宿泊施設の規制、弁護士が語る明確な基準

Writer : ソン・ジウン弁護士

Editor : ONDA コ・ジヘマネージャー

最近、ソウル江西区麻谷(マゴク)地区の生活型宿泊施設「ル・ウェスト」の分譲申込に57万5千人が殺到し、657対1の競争率を記録しました。マンションに対する税金・融資規制が強化されると、相対的に生活型宿泊施設が投資家の代替商品として浮上したのです。 住宅ではないため、マンションや住居用オフィステルと異なり住宅数に算定されず、総合不動産税の合算対象外、譲渡所得税の重課適用もないのが大きなメリットです。

生活型宿泊施設は最近注目を集めている分、規制もまた話題になっています。今回は生活型宿泊施設の規制法案を明確に整理します。

生活型宿泊施設とは?

生活型宿泊施設は、レジデンスと呼ばれるオフィステル型の居住施設です。居住設備を備え、ホテルのように短期宿泊事業を営める業務用オフィステルで、住宅法上の住宅ではなく建築法上の建築物に該当します。つまり生活型宿泊施設は居住用ではなく、宿泊業を営むための施設です。

しかし投資目的で居住用ではないという事実の十分な告知がされず問題が発生しています。

居住目的での使用は不可

今年4月、政府は生活型宿泊施設を居住目的で使用できるよう法を改正しました。生活型宿泊施設を取得すれば宿泊業として登録しなければならず、登録なく所有者が実際に居住する場合は違法です。したがって宿泊業として登録しても実居住はできず、長期居住者の転入届も禁止されます。

生活型宿泊施設の建築法施行令、施行規則改正予定

これに対し国土交通部は、生活型宿泊施設に関する建築法施行令、施行規則を改正し、生活型宿泊施設の建築基準制定案の立法および行政を予告しました。その案は、建築物用途上は宿泊施設であるにもかかわらず違法に用途を変更して住宅として使用するケースが増えているため、宿泊業届出が必要な施設であることを明示し、住宅として使用できないようにすることが主な骨子です。

そこで建築法令の用途定義に、生活型宿泊施設が公衆衛生管理法の宿泊業届出必要施設であることを明確化し、生活型宿泊施設の分譲公告時に**「住宅使用不可、宿泊業届出必要」**の文言を明示するよう建築物分譲法令改正を推進することになりました。

生活型宿泊施設が住宅使用可能であるかのように広告する場合には、虚偽・誇大広告として事業者を告発措置するよう自治体に公文書を通達する予定です。

生活型宿泊施設の建築基準

生活型宿泊施設の建築基準は、違法転用の遮断のため、新規に建築される生活型宿泊施設が宿泊業運営に必要な施設を備えることを要件としています。生活型宿泊施設の建築物用途は宿泊業を営むための宿泊施設であり、公衆衛生管理法上の基準など宿泊施設の形態を備えなければなりません。 _建築基準は、フロントデスク、ロビー、リネン室、客室の出入管理システムなどの設置_です。使用承認時には宿泊業同意書も提出しなければなりません。

違反建築物は中央集権的に確認する登録の義務化が進められます。現在も違反建築物の電算管理を義務化していますが、許可権者がExcelなど独自システムで個別管理しているため、これを「セウムト」システムに入力する形に変更されます。

また今後、分譲契約者は生活型宿泊施設が宿泊業届出対象であり、分譲契約時に居住用として使用できないことを案内されて確認書を添付するよう建築物分譲法施行令も改正する案が予定されています。

既分譲の生活型宿泊施設の場合は?

既分譲の生活型宿泊施設の場合、住宅用途の使用が建築法上の履行強制金賦課対象であるという案内文を作成後、住民センター配布など行政指導を強化し、オフィステル(居住用)や住宅へ用途変更するよう誘導する予定です。

改正案による制裁はいつから?

昨年7月29日、キム・ナムグク議員ら10名の議員が建築物の分譲に関する法律一部改正法律案を提出しました。その内容は、建築物の分譲に関する法律に基づいて分譲する建築物から生活型宿泊施設を除外することで、生活型宿泊施設が居住用に違法転用されることを防止し、本来の趣旨通り公衆衛生管理法による宿泊施設として営業届出および使用されるよう調整するものです。

本改正案はまだ国会を通過していませんが、国土交通部の立法予告や改正案いずれも、生活型宿泊施設が本来の趣旨である宿泊施設ではなく居住用に違法転用されていることを防止しようとしていることが確認できます。これに対する制裁の水準は変わる可能性がありますが、近いうちに制裁が実施されるものと見られます。