生活型宿泊施設は宿泊市場にどんな変化をもたらすのか?
Writer : SoTA Collection パク・ジフン本部長
Editor : ONDA イ・チェウン マネージャー
6万4,923室の宿泊商品が、空から降ってきた?
今年1月15日、国土交通部は**「建築法施行令」改正案の立法予告**を通じて、新規の生活型宿泊施設について「公衆衛生管理法」の宿泊業申告が必要な施設であることを明確化し、生活型宿泊施設の分譲公告時に「住宅使用不可・宿泊業申告必要」の文言を明記するよう建築物関連法令の改正を推進すると発表しました。また、既存の生活型宿泊施設で宿泊業を登録しながら住宅として使用している場合、2年間の猶予期間を設けて履行強制金を賦課せず、居住用オフィステルや住宅へ用途変更を誘導するとしました。
つまり、他の不動産と違って税制優遇が多く居住用にも悪用されてきた生活型宿泊施設を、もはや住宅として使用できず、新規オープンする生活型宿泊施設を含めてすべて宿泊業として申告しなければならないということです。文化体育観光部によると、全国の生活型宿泊施設の客室数は総計6万4,923室に達するとのこと(2019年6月30日基準)。見方を変えれば、きちんと運営されてこなかった6万室以上の客室が宿泊市場に登場するという話になります。
果たしてこの政策発表は、宿泊市場にどんな変化をもたらすのでしょうか?
生活型宿泊施設の法律上の定義
生活型宿泊施設の登場による宿泊市場の変化を見る前に、まず生活型宿泊施設の概念について理解しましょう。**「生活型宿泊施設」**とは、サービスド・レジデンス(serviced residence)の法的名称で、簡単に言えばホテル式サービスが提供されるオフィステルと考えてください。
生活型宿泊施設を法律上の定義で見ると、主に建築法と公衆衛生管理法に従っています。
公衆衛生管理法で言う宿泊業(生活)がすなわち生活型宿泊施設を意味し、一般宿泊施設と生活型宿泊施設の最も大きな違いは、調理施設があるかどうかにかかっていることがわかります。調理施設がない一般宿泊施設には、私たちがよく知っているホテル、モーテルなどがありますね。生活型宿泊施設はこれと違って調理が可能という点で、生活できるホテル、つまりレジデンスホテルと見なせます。
レジデンスの概念はかなり昔から存在していましたが、これを合法化して運営できるよう公衆衛生管理法施行令が改正されたのは、それほど昔のことではありません。既存になかった新しい宿泊形態として登場した生活型宿泊施設、その始まりと背景はどうだったのでしょうか?
生活型宿泊施設の歴史を知ろう
生活型宿泊施設は先ほど申し上げた通り、サービスド・レジデンスとも呼ばれますが、これは生活型宿泊施設が登場した背景と関連があります。韓国では1988年、グランド・ヒルトン・ホテルが88ソウル五輪を狙って一部客室をアパート型に改造して運営したのが、レジデンス概念導入の始まりでした。同年、スイスグランドホテルは外国人長期滞在者をターゲットに、ホテル式サービスを提供しながら家のような快適さを感じられる居住空間を提供する趣旨で韓国初のレジデンスを発表しました。90年代半ばまで平均客室稼働率が90%を超えるほど人気を博したそうです。
この人気に後押しされ、外国人長期滞在者向けだったサービスド・レジデンスから、客室ごとに分譲を受けて運営する「韓国型レジデンス」が登場しました。つまり不動産開発業者が住商複合アパートやオフィステルを投資家に分譲し、同時に運営を委託されて収益を還元する形態として定着し、不動産投資の概念にまで拡大したのです。特にレジデンス業者が長期宿泊客だけでなく短期宿泊客までターゲット範囲を広げたことでホテルとの対立が激化し、外国のホテルチェーンに委託経営を任せていた一部のホテルブランドは家族旅館業に転換し、客室分譲をベースにした国内自生ブランドだけが残りました。
長期賃貸と短期宿泊の両方が可能だったため、分譲後に客室に居住する購入者も増え、居住と一般短期宿泊の境界線上で、結局2010年、韓国観光ホテル業協会がレジデンスを違法営業として告発し、サービスド・レジデンスは危機を迎えることになりました。
しかし2011年7月、保健福祉部が公衆衛生管理法施行令を改正してレジデンスを合法化できる「滞在型宿泊施設」を追加し、その後一般宿泊業と比較して調理が可能な「生活宿泊業」と命名され、明確な法的地位を得ました。
この時、政府省庁間のコミュニケーション不足により、行政安全部は生活型宿泊施設がホテルと違って調理でき居住期間が長いという点で転入届を許可しましたが、国土部は生活型宿泊施設を一時的に居住する宿泊施設として分類し、アパートに適用される転売制限の対象と見なしませんでした。
**そのおかげで生活できる基盤が整っていながら、アパートに適用される規制は避けられる節税型投資商品「生活型宿泊施設」が誕生し、**これはすぐにアパートや居住型オフィステルとして竣工した後、宿泊施設へ用途変更するなど居住型の姿にも定着しました。
(出典 : ホテルアンドレストラン、2021.04.19、オフィステルとホテルの分かれ道に立つ生活型宿泊施設)
生活型宿泊施設が現在持つ意味は?
生活型宿泊施設の歴史を振り返ると、2020年まで生活型宿泊施設は二つの意味で解釈できました。
A) "生活型" 宿泊施設
オフィステルのように賃貸可能な施設
B) 生活型 "宿泊施設"
ホテル式に宿泊業運営が可能でありながら、客室内には生活に適したキッチン、洗濯機など居住施設が整った施設
つまり、オフィステルのように賃貸でき、望めば宿泊業として登録して直接運営もできる、一言で言えば良質な収益型不動産と言えます。オフィステルと似ていますが、税法上住宅に該当するオフィステルが**「7.10不動産対策」**で多住宅者税率が引き上げられたことで、生活型宿泊施設の節税メリットがさらに注目され始めました。
しかし、生活型宿泊施設を住宅と見なさないため可能だった各種税制上のメリットを受けながら居住用として使用することへの反発が絶えませんでした。また、一般アパートやオフィステルと違って準・住居および商業地域に建設できるため乱開発を助長するという点で論議が続き、2021年に入って政府はB)の意味に重きを置き、生活型宿泊施設について宿泊業の形態で運営される施設と定義しています。
冒頭で述べたように、国土部が今年1月15日に発表した「建築法施行令」により、住宅としての使用を禁止し宿泊業として申告するよう義務付けたことからも分かります。
生活型宿泊施設、どんな人が市場に参入するのか?
このようにホットな話題となっている生活型宿泊施設に、どんな人が関心を示し市場に投資しているのでしょうか?
生活型宿泊施設の魅力を再確認
まず、先ほど触れた生活型宿泊施設が注目される理由であり長所をもう少し詳しく見ると、生活型宿泊施設は住宅ではないため、1. 総合不動産税課税などアパートに適用される規制を避けられます。 同様に住宅ではないので2. ローンも多く受けられ、3. 青約申請時に青約通帳が不要で誰でも自由に分譲を受けられます。
また4. 多住宅者譲渡所得税の重課のような規制から自由であり、建築法に従うため5. 転売制限の対象に該当しません。 つまり契約直後に分譲権を売買できるという点で、転売制限から自由と言えます。商業施設であるため6. 交通アクセスの良い要地に建設できる点も長所になるでしょう。
そして調理が可能で長く滞在できる施設のうち、コンドミニアムと比較すると、一般コンドミニアムは観光振興法に規定されており戸別分譲が禁止されていますが、生活型宿泊施設は客室ごとに分けて販売、所有、取引できます。つまり、7. 客室ごとに個別登記が可能です。
どんな人が生活型宿泊施設に投資しているのか?
したがって、分譲後の転売による値上がり益を考慮される方や、不動産に投資したいが多住宅者に該当しアパートやオフィステルへの投資が難しい方が、生活型宿泊施設に多く投資される傾向があります。特にオフィステルの場合、長期間の空室は管理費、利子、ローン返済などが購入者に大きなリスクとなるため、短期宿泊でも収益を上げられるという点で生活型宿泊施設の魅力を感じる方も多いです。
生活型宿泊施設、問題はないのか?
では、生活型宿泊施設市場に問題点はないのでしょうか?
先ほど申し上げたように、生活型宿泊施設は結局宿泊業として運営されなければなりません。しかし大多数の購入者は宿泊業に関する専門知識が不足しているため、直接運営するよりも運営会社に委託運営を任せるケースが多いです。
この過程で体系的な運営システムを備えていなかったり、宿泊業への専門性が不足する運営会社に委託されるケースが多く、購入者の被害も少なくない状況です。したがって透明に情報を公開し、購入者と継続的なコミュニケーションで信頼を与える運営会社を選ぶことが重要と言えます。
このほか、これまでは宿泊業としてきちんと運営されてきませんでした。今後はPMS(ホテル資産管理システム)、ドアロックシステムなどIT基盤のシステムを導入するなど、きちんと運営するための準備も必要になるでしょう。
今日はこのように生活型宿泊施設の意味と長短所について見てきました。生活型宿泊施設についての疑問が少しは解消されたことを願いながら、次回は生活型宿泊施設に関連する法律常識を丁寧に整理する時間を持ちたいと思います。
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