韓国でAirbnbをやるなら、どんな家でもいいわけじゃない。単独・多世帯・連立・アパートの5種類のみ可能で、延床面積は69坪未満、違法増築はNG。賃貸でも可能だが家主の同意は必須だ。
02. 営業できる住宅の種類が決まっている
Writer スラン ピ・ヒョンジン
Editor ONDA ソ・モラ マネージャー
Airbnb開業者が必ず知っておくべき知識
シェアリングエコノミーの最大の成功事例として挙げられるAirbnb。使っていない空間を収益化する最も効果的な方法と言われている。だが、無計画に運営すると違法施設として摘発の対象になる。合法と違法の境界はどこにあるのか? 観光振興法と外国人観光都市民泊業の法令、合法的なAirbnb事業者なら必ず知っておくべき税金。スランが分かりやすく解説します。
スラン ピ・ヒョンジン
長い会社員生活を終え、2014年にソチョン(西村)でゲストハウス「スラン」を開業。週20時間働いて月300万ウォンを稼ぐという創業目標を達成し、2018年からはいつでも好きな場所で働くデジタルノマドの生活を開始。
コラムと講義を通じて、Airbnb・シェアハウス開業者に正確な法律・税務情報を伝えている。
ホームページ: www.bnbsuran.co.kr
Photo by Timothy Buck on Unsplash
どんな家でもできるわけじゃない?
前回、外国人観光都市民泊業の生来的な限界について学んだ。住居地域で宿泊を許可するため、外国人のみ宿泊可能という制限。だが、それだけではない。どんな家でも外国人観光都市民泊業ができるわけではない。 観光振興法によれば、外国人観光都市民泊業が可能な住宅の種類も規定されている。
単独住宅 / 多世帯住宅 / 連立住宅 / アパート
現在、韓国ではこの5種類の住宅でのみ外国人観光都市民泊業が可能だ。オフィステル、商業施設で都市民泊業ができない理由がここにある。
面積制限もある。上記の住宅基準に該当しても、その住宅の延床面積が230㎡、約69坪未満でなければならない。違法建築物もNG。 住宅やアパートで屋上部屋を作ったりベランダを拡張した家は一軒や二軒ではないだろう? 私が契約した部屋は201号で3階を拡張したから大丈夫じゃない?それでもダメだ。だから家を探すときは登記簿謄本だけでなく、建築物台帳も必ず確認する必要がある。
また、事業者の実居住条件もある。だから、もし私が家を複数所有していても、実際に住んでいる家1軒だけ登録可能だ。
自分の家でなくてもできる?
「私は家主じゃないんですが、ゲストハウス(外国人観光都市民泊業)はできますか?」と聞く方がいる。もちろん可能だ。 観光振興法施行令5条を見てみよう。
「国土の計画及び利用に関する法律」第6条第1号による都市地域の住民が自らが居住している住宅を利用して外国人観光客に韓国の家庭文化を体験できるよう適切な施設を備え、宿泊・食事などを提供する業
この条項を見ると**「居住している家」**と書いてある。所有している家ではなく。だから実際、外国人観光都市民泊業は自分の家でやる人より、賃貸住宅でやる方の方が多い。
では、居住の可否は一体どうやって確認するのか? 事業者が区庁または市庁に外国人観光都市民泊業を申請する際、転入の有無を確認する書類(住民登録謄本)を一緒に提出しなければならない。
ただし、家主の同意は必ず得なければならない。 ソウル麻浦区では家主同意書の提出が必須だ。もちろん家主同意書を別の文書にすることもできるが、外国人観光都市民泊業を計画して契約を結ぶのであれば、賃貸借契約書の特約事項に「賃貸人は賃借人がこの家で外国人観光都市民泊業を行うことに同意する」ことを明記するのが最もスマートだ。家主同意書を必須で確認しない自治体もあるが、家主に黙って事業をすることは勧めない。 契約外の用途で賃貸住宅を使用するのは契約解除の事由になるからだ。だからこの条件に反すると契約期間を満たせず追い出されても訴える場所がない。我が家を外国人観光都市民泊業として登録して合法的な事業ができるかどうかとは別の問題だ。
ゲストハウス&都市民泊業 事業場(家)を探すコツ
初めてゲストハウスや都市民泊業を始める人は、この事業ができる住宅を探すのに苦労することが多い。家主のほとんどが、多くの人が出入りすると家が傷むと考えて賃貸を嫌がるからだ。最も好まれる借主が新婚夫婦である理由を考えてみてほしい。
では都市民泊業ができる家をどうやって探すべきか?
— インテリアのBefore/After写真を持って説得せよ: 借主のお金で家主の家を綺麗に飾って資産価値を高めると説得すべきだ。
— 自分で全部直すと言え: 月貰い物件なら家主が壁紙、床材はもちろん水道、トイレ、照明、ドアロックまで直してくれる。それを借主が全部やると言え。どうせインテリア費の支出は避けられないのだから。契約書に原状回復規定を外すことは忘れずに必ず確認することが必須。
— 長期契約をせよ: 一般的な賃貸借契約期間2年でインテリア費用を回収するのは容易ではない。だから家主が気にしないよう何でも自分で直して住むと言って長期契約をせよ。5年以上なら良いし、ダメなら4年、3年でも良い。
— 直取引を試みよ: 上記のような内容で交渉するためには家主に直接会わなければならない。Naverカフェ「ピーターパン」やチクバンなど、家主と直取引できる機会を探してみてほしい。
オフィステル、ワンルームはなぜダメなのか?
違法Airbnbの代名詞、オフィステル。オフィステルはなぜ外国人観光都市民泊業が違法なのか? まさに外国人観光都市民泊業ができる5種類の住宅にオフィステルが入っていないからだ。だが多くの方が住居用オフィステルもダメかと問い合わせてくる。賃貸事業者を出したのにダメかとも問い合わせる。それでもオフィステルじゃないですか!
ではワンルームは? もし登記簿謄本に多世帯住宅と記載されているワンルームなら? 観光振興法上、多世帯住宅はOKだが、申請書を提出すると区庁職員がワンルームはダメだと言うだろう。まさに**「自らが居住している」**という規定のためだ。本人が居住しながら一部屋で外国人観光客を受け入れるのは理に合わないという判断だ。だから法的に部屋が何室以上でなければならないという規定はないが、2LDK以上のみ外国人観光都市民泊業の登録が可能だ。
現実的には、観光客は家主と一緒に住むことを好まない。皆さんもどこかに遊びに行ったとき、トイレや居間、台所を家主または他の観光客と共有する方を好むだろうか? いや、私だけ、または私たちのチームだけで使いたいだろう。だからAirbnbにも部屋を登録する際「個室」または「家全体」の区分がある。同じ面積の客室でも個室(居間、浴室、台所を他人と共有)のときと独棟で使うときでは価格が違い、予約率も違う。もちろん独棟形態のオフィステル、ワンルームの方が客室販売にははるかに有利だ。ただ合法的に運営できないだけ。
次回は、この都市民泊業と最近台頭している農漁村民泊業を比較する時間を持とうと思う。
[連載目次]
2019.07 観光振興法、趣旨を知れば理解が簡単 2019.08 営業できる住宅の種類が決まっている 2019.09 都市民泊業 vs 農漁村民泊業 2019.10 アパートでやるには住民同意が必要? 2019.11 事業者登録方法、どんな税金を払うことになるか? 2019.12 違法Airbnb、法違反時の処罰は? 2020.01 観光振興開発基金をご存知ですか? 2020.02 合法的な内国人宿泊が可能? 2020.03 済州島には都市民泊業がない? 2020.04 共有民泊業が及ぼす影響は?
