マンションでAirbnbを合法運営するには住民同意が必要だと公務員は言うが、観光振興法のどこにも書かれていない。実は「業務処理ガイドライン」という公務員マニュアルが根拠だった。マンションの管理規約次第で同意の範囲は変わる。
04. マンションでやるなら住民同意が必要?
Writer スラン
Editor ONDA ソ・モラ マネージャー
Airbnb創業者が絶対知っておくべき知識
シェアエコノミーの最大成功例と言われるAirbnb。使われていない空間を収益化する最も効果的な方法だが、無計画に運営すると違法宿泊施設として摘発対象になる。合法と違法の境界線はどこか? 観光振興法と外国人観光都市民泊業の法令、合法的なAirbnb事業者なら必ず知っておくべき税金について、スランが分かりやすく解説します。
スラン
長い会社員生活を終え、2014年にソチョンでゲストハウス「スラン」を創業。週20時間働いて月300万ウォン稼ぐという起業目標を達成し、2018年からはいつでも好きな場所で働くデジタルノマドの生活を始めた。
コラムと講義を通じて、Airbnb・シェアハウス創業者に正確な法律・税務情報を届けている。
ホームページ: www.bnbsuran.co.kr
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マンション住民同意とは?
マンションで外国人観光都市民泊業をやるには住民同意が必要ですか?
私が運営するブログにこんな質問がよく届く。答えはYES。実際、マンションで外国人観光都市民泊業をやろうと許可を取りに区役所や市役所へ行くと、担当者は該当マンションの住民同意を取ってくるよう言う。
ところが驚くべきことに、観光振興法、観光振興法施行令、施行規則を全部調べても、外国人観光都市民泊業の届出時にマンション住民同意に関する記載がない。公務員は何を根拠に住民同意を求めるのか?
文化体育観光部のホームページ(http://www.mcst.go.kr)に掲載された「外国人観光都市民泊業 業務処理ガイドライン」にその答えがある。法令に記載されていない細かい事項を規定する、公務員向けマニュアルだ。
外国人観光都市民泊業 業務処理ガイドライン(文化体育観光部)
さて、この文書にマンション住民同意がどう規定されているか見てみよう。
(共同住宅の場合の追加確認及び措置事項) 管理規約で入居者等の行為について一定事項の同意を必要としている場合を確認し、外国人観光都市民泊業の行為がそれに該当するなら、関連同意書を添付すること。
内容を解釈すると、居住するマンションの共同住宅管理規約に住民同意についての内容があるか確認し、それに従って同意書を受け取れという話だ。下には親切にもソウル市の共同住宅管理規約準則を例示している。
例) [ソウル市共同住宅管理規約準則] 第56条{管理主体の同意基準} 第6号によれば、専用部分を遊び場、合宿所または勉強部屋等として使用しようとする行為は、通路式は該当通路に、廊下式は該当廊下階に居住する入居者の過半数同意を得なければならず、直接的被害を受ける隣接世帯{直上下階含む}の同意は必ず得なければならない。
この例示によれば、通路式は該当通路居住者、廊下式マンションなら該当廊下階の入居者過半数の同意を得る必要がある。そして真上の家、真下の家も同意対象に必須で含まれる。
麻浦区コンドク駅近くに住む知人の場合、1階に8世帯がある廊下式マンションで、同じ階の4世帯と真上の家、真下の家、計6世帯の同意を得て外国人観光都市民泊業を申請した。
「じゃあ、うちもこんな風に同意を取って始めればいいんだ!」と思うのは早計だ。上記内容はソウル市共同住宅管理規約準則を例示したもの。
ソウル以外なら? ソウル市だが単独マンションで共同住宅管理規約が存在しない場合は?
そういう場合、住民同意をどう処理すべきかは担当公務員が教えてくれる。区役所や市役所の「観光課」または「文化観光体育課」などの部署に電話して外国人観光都市民泊業担当者につないでもらい、自分の建物がどの法令に該当するか必ず確認しよう。
住民全体の同意を取れと?
ソウル市所在のマンション団地なら、上で紹介した「外国人観光都市民泊業 業務処理ガイドライン」の例示がそのまま適用されるか? 残念ながらそうではない。区ごとに住民同意の取り方の規定が異なる。
例えば鍾路区。 電話で問い合わせると「同じ棟の全世帯の同意」を取ってこいと言う。エレベーターを共有する自分のライン全体でもなく、自分の棟全体を取れと。「それって『やるな』って意味じゃないですか!」と言ったら「だから、やってる人がいないんですよ」という答えが返ってきた。
私が外国人観光都市民泊業を始めた2014年当時は、ここまで規定が厳しくなかった。マンションのような共同住宅で騒音などの苦情が続けて発生するため、だんだん規制が強まっているのだと思う。鍾路区はマンションだけでなく、ヴィラも全世帯の同意が必要という回答だった。先ほど例に挙げた麻浦区とはかなり違う。
地方はどうか? 釜山・金海空港近くの方は区役所に問い合わせて「該当マンションの管理規約を確認してそのとおりにすればいい」という答えをもらったという。京畿道のある新築マンションでは入居があまり進んでおらず、管理事務所長の印鑑をもらって提出することで、住民同意を簡単に解決したケースもある。
結局、ここで重要なのは事前に調べろということ。知り合いがこうだったという話は、自分の地域に、または現時点で合っているとは限らない。もし家を購入したり賃貸契約を結んだ後に住民同意規定を調べたら遅い。事前に担当自治体の公務員に必ず確認すること!
居住するマンションの共同住宅管理規約に住民同意についての内容があるか確認し、それに従って同意書を受け取る必要がある。
住民同意はどう取る?
観光振興法と外国人観光都市民泊業について、もう4回目の連載になる。そろそろ読者の皆さんは、外国人観光都市民泊業ができる住宅の種類5つをすべて知ったはずだ。戸建住宅、連立住宅、多世帯住宅、多世帯住宅(다가구주택)、マンション。ここから戸建住宅を除いた残り4種類は、何らかの形で住民同意が必要なタイプだ。
同意を取るのが簡単か難しいか、それはぶつかってみないと分からない。高級ホテルのベーカリーケーキを買って隣家を訪ねたという人がいれば、ただ家ごとにドアをノックしてサインを頼んで簡単に終わったという人もいる。
若者が何かやろうとしているのを助けてくれと、腰を低くして丁寧にお願いしたというケース、自分の名刺を家々に配りながら、もし自分の家に来た外国人のせいで少しでも不便なことがあれば真夜中でも明け方でも電話してくれと、そうすればすぐ飛んで行くと約束したというケースもある。「マンションで外国人民泊をやるのに誰が喜ぶものか」という考えで、あらかじめ怖気づいて諦めないでほしい。
文化体育観光部のガイドラインには住民同意書の様式が別途示されていない。担当公務員、マンション管理所に先に問い合わせて、別途様式がないと言われたら、棟・戸数、氏名、連絡先、署名欄を作って使えばいい。
住民同意を得た後
苦労して住民同意を得て外国人観光都市民泊業を合法的にできるようになったからといって安心してはいけない。文体部ガイドラインにこう書かれているからだ。
(共同生活上の義務事項の告知) 管理規約上、共同生活の秩序を守る義務に違反したり、民法第217条による注意措置義務に反して損害賠償請求に関する訴訟等が発生した際、「外国人観光都市民泊業」登録という事実で免責されないことを必ず告知すること。
繰り返し自分の家のせいで苦情が発生するなら、外国人観光都市民泊業の許可を受けて正式営業をしているという理由でその責任を免れることはできないという意味だ。
外国人観光都市民泊業で最も多く発生するのが騒音苦情だ。たいていゲストは遊びに来た気分で夜遅くまで騒ぐことが多い。また、外国人はリサイクル分別収集について全く知らないため、生ゴミを適当に捨てることもある。早朝便に乗って到着した外国人が転がすキャリーバッグの車輪音に、隣人はイライラするかもしれない。それを理解し配慮する必要がある。
知人はしょっちゅう隣家に食べ物を持って行くそうだ。夏はスイカ、冬はミカン、せめてたい焼きでも。リサイクル分別収集の日になると、隣家が出した新聞紙も自分がきちんと片付けるという。マンションのような共同住宅で円満に外国人観光都市民泊業を運営するには、そういう心遣いを学ぶ必要がある。
※ 文体部「外国人観光都市民泊業 業務処理ガイドライン」は最初から最後まで一度は必ず読むことを勧める。 マンション住民同意だけでなく、公務員が外国人観光都市民泊業を認めるかどうかを決定する細かい事項が具体的に記載されているからだ。
文体部のホームページで文書を探しにくい場合、この文書はスランのブログからダウンロードできる。
www.bnbsuran.co.kr またはネイバー検索窓に「スラン主人」と入力すればいい。
[連載目次]
2019.07 観光振興法、趣旨を知れば理解が簡単 2019.08 できる住宅の種類が決まっている 2019.09 都市民泊業 vs 農漁村民泊業 2019.10 マンションでやるなら住民同意が必要? 2019.11 事業者登録方法、どんな税金を払う? 2019.12 違法Airbnb、法違反時の処罰は? 2020.01 観光振興開発基金をご存知ですか? 2020.02 合法的な内国人宿泊が可能? 2020.03 済州島には都市民泊業がない? 2020.04 共有民泊業が及ぼす影響は?
