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title: "特別連載:ポートラックが語るホテルストーリー 02"
description: "韓国の宿泊産業はどのように変化してきたか。コンドからホテルへ、特級ホテルから中低価格ホテルへ—市場の変遷を振り返る。"
published: 2018-04-02T11:19:31+00:00
author: "ONDA 편집팀"
category: "インサイト"
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locale: ja
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# 特別連載:ポートラックが語るホテルストーリー 02

#### **02. 韓国宿泊産業の変遷**

##### 文:ポートラック ([https://brunch.co.kr/@nicejty0](https://brunch.co.kr/@nicejty0))

### **「窓を閉めてください。外があまりにも美しいから。」**

死を前にした人が、ベッドに横たわりながら窓の外の美しい景色を眺め、この世を去るのが惜しくて言った言葉です。洋画家ファン・ジュリ氏のエッセイのタイトルでもあります。きっとその日は、今日のような日だったのでしょう。久しぶりに微細粉塵が消え、朝から心地よい風と陽射しが気分を良くしてくれる春の日です。

今日は**韓国ホテルの変遷史**を見ていきますが、ホテルが一般化する前、宿泊施設の代名詞だったコンドミニアムについてまず簡単に触れておきます。

1970年代まで、避暑地の宿泊といえばテント(キャンプ)と民宿でした。その後1980年代に入り、本格的にコンドの時代が開かれます。その代表格がミョンソン・コンドでした(現在はハンファに買収)。続いてハングク・コンド、テミョン、ハンファ、コレスコなど、コンドミニアム全盛期が訪れます。コンド会員権が富の象徴のような時代でした。では今はどうでしょう? わざわざコンド会員権を買う人がいるでしょうか? ここには2つの原因があります。

まず、供給者(コンド開発会社)側から見てみましょう。コンド会員権販売は、開発会社が資金を調達する非常に良い手段です。施工初期に会員権を販売すれば、利子を支払いながら借入する必要なく、極めて簡単に工事費を確保しつつ収益を上げられます。コンドを建て終わる前にです。もちろん会員権は一種の利用権概念で、約定期間が過ぎれば会費を返還しなければなりませんが、過去の高金利時代には20年後(通常の会員権約定期間)の元金は実質価値が大きく下がっているため、開発者に大きな負担にはなりませんでした。会員が期間を延長するケースも多かったですし。

![スクリーンショット 2018-04-13 午後8.25.27.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290eed_62e76aa3dd3aace20e2fae2f_5e943ecea6915d982c454635_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-27.png)

ところが、いくつかの問題が発生し始めます。

第一に、コンド数が増えてコンド業界が競争するようになり、非会員もそれなりに安価に利用できるようになって、会員権の魅力が落ちたのです。

第二に、開発会社が会員権販売後に施設管理をきちんとせず、コンドの価値が下がり、他の宿泊施設に比べて競争力が低下します。

第三に、低金利時代が到来し、会員期間満了に伴う会費返還金額が加入当時より大きく下落しなくなりました。しかし先に述べた第一、第二のように、新しいコンドが多く供給される一方、会員権保有コンドは老朽化したため、会員期間を延長せず返還を要求するケースが増え、開発者にとって相当な資金負担となりました。

こうした理由から、コンド市場は次第に下降局面に入ります。今やテミョン、ハンファ(そしてイーランド)程度を除いては、コンド事業を手掛ける企業はほとんどないと言ってもいいでしょう。そして、コンド利用客のかなりの部分は、個性的なペンションやキャンプ、そしてホテルへ移動しました。

### **_ここでちょっと!_**

##### 次の話に進む前に、テミョンとハンファの戦略を簡単に説明します。

##### **第一はチェーン化です。** テミョン、ハンファは全国にチェーンを保有しているため、新規コンド会員権を購入すれば全国の他のコンドも利用できるという利点があります。

##### 第二が重要なのですが、まさに**「高級化」**という差別化戦略です。コンドはマンションのように画一化された空間とインテリアが一般的で、最近増えている可愛らしいペンションや高級ホテルとの競争で遅れをとりました。これに対抗するため、テミョンは「ソルビーチ」、ハンファは「ソラノ」という新ブランドでハイエンド級コンドを建てました。既存のテミョン、ハンファというブランドを使わず新ブランドを作ったのは、**現代自動車のジェネシス、トヨタのレクサス**と同じ理由だとお考えください。再びホテルの話に戻ります。

![スクリーンショット 2018-04-13 午後8.25.39.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee5_62e76aa3dd3aac924b2fae2d_5e943ece071f2ff945a6f047_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-39.png)

**2000年代以前のホテル産業は、大企業が運営する特級ホテル中心**でした。そうならざるを得なかった理由は次の通りです。1960〜70年代の開発途上国時代、朴正煕(パク・チョンヒ)政権は外貨獲得のため国際的なイベント誘致に力を入れました。国際イベントを開催すれば大韓民国の地位を世界に知らしめることができ、観光産業育成にも寄与する複合的な効果があったからです。では、国際イベントを誘致するには何が必要でしょうか? まさにコンベンション機能を備えたホテルです。そこで、**当時政府は特別法を制定し、コンベンションを備えた特級ホテル開発を奨励するようになります。**

しかしいくら法的優遇があっても、特級ホテルのように多額の資本が必要な施設を誰でも建てられるわけではありません。それで大企業中心にホテル開発が行われたのです。サムスン系列の新羅ホテル、新世界のウェスティン朝鮮ホテル、ロッテホテルなどが代表的です。ところがこうした特級ホテルは投資費も高く、維持管理費用も多くかかるため、収益を上げるのが難しいのです。しかし、関連会社の多い大企業にとっては、ホテルの活用度はかなり高いものでした。まず、海外からバイヤーが訪問すれば接待するのに非常に良いですし、自社イベント用に便利に使えます。オーナー一家(特に夫人たち)が使うにも本当に良い空間です。つまり、ホテルは収益事業の概念ではなく、アクセサリーのように見栄えを飾るための用途だったのです。

ところがこうしたホテル産業に大きな変化が訪れます。まさに**韓流ブームで始まった外国人観光客の急増**です。K-popで始まった韓流はドラマ、映画、化粧品、食べ物などに拡散し、韓国をもっと知るために多くの外国人が韓国を訪れ始めました。特に中国人観光客の増加が目立ちました。韓国訪問外国人は伝統的に日本人が最も多かったのですが、最近3〜4年の間に中国人訪問客数が日本を超えたのです。

![スクリーンショット 2018-04-13 午後8.25.47.png](https://zqcfqfqgiyckyhazcfrk.supabase.co/storage/v1/object/public/blog-images/webflow/6316f3f75130788ec2d762dd/65a407eed48aca5883290ee9_62e76aa3dd3aac4a142fae2e_5e943ecfaae67b00ee755f16_e18489e185b3e1848fe185b3e18485e185b5e186abe18489e185a3e186ba-2018-04-13-e1848be185a9e18492e185ae-8-25-47.png)

2016年3月には、アオランググループ社員6,000名がインセンティブツアーで仁川を訪問し、月尾島で「星から来たあなた」のロケ地を訪れ、チキン&ビール・パーティーを開きました。その年5月には、チョンマイグループが社員8,000名を率いて漢江で「太陽の末裔」OST公演を観てサムゲタン・パーティーを開きました(チョンマイグループはその後もインセンティブ観光で1,000名が訪問するほど韓国への好感度が高かったのです)。このように中国人観光客は、そのスケールも凄まじいものでした。今や外国人観光客1,000万人の時代です。

さて、ここで考えてみましょう。これほど多くの観光客が訪問すれば、それだけ多くの宿泊施設が必要ですよね? では、こうした観光客は高額な特級ホテルを好むでしょうか? それとも中低価格帯のホテルを好むでしょうか? 当然、中低価格ホテルの需要が多いでしょう。

そこで**2000年代後半から中低価格ホテル開発が急速に増加します。** 新羅、ロッテはそれぞれ「ステイ」「シティ」というブランドを作り、中低価格ホテル市場攻略に乗り出します。**「新羅ステイ」**(光化門、駅三、済州、東灘、蔚山、天安など)、**「ロッテシティホテル」**(麻浦、鍾路、大田、蔚山、金浦など)です。ところが、特級ホテルと中低価格ホテルは運営方式やサービス面で異なる点が多い。そのため、新羅とロッテは安定化するまで多くの試行錯誤を経ました。

三成駅コエックスでインターコンチネンタルホテルを運営中のパルナス(GS建設子会社)も、**「ナインツリー」**という中低価格ブランドをローンチし、明洞、忠武路などにオープン。海外ブランドでは**「イビス」「ノボテル」「ホリデイ・イン」**などが積極的に韓国市場を攻略します。こうして韓国のホテル市場には、大きな変化の波が押し寄せました。

そして資本市場は、ホテル産業を儲かるビジネスと見なし始めます(特級ホテルと異なり、中低価格ホテルは維持管理費があまりかかりません。せいぜい客室清掃とアメニティ(シャンプー、石鹸、歯ブラシなど)程度を補充すればいいのですから)。資産運用会社が組成したファンド資金がホテル市場に流れ込み、ホテル供給は急速に増加します。

一時期、ソウル市内のホテルが不足して政府が容積率インセンティブ(より高く建てられるようにすること)まで与えた時代を過ぎ、今では供給過剰という指摘が出ています。THAAD(サード)配備問題で中国人観光客が減ったのが大きな要因でしょう。

このようにホテル市場も他の商品と同じく、時間が経つにつれて需要と供給の均衡点を見つけていくと思われます。以上で今日の話を終わります。

#### **\[連載目次\]**

[2018.03 ホテルの起源と歴史](https://onda.me/magazine/15/post/1018)

**2018.04 韓国宿泊産業の変遷過程**

2018.05 ホテル産業の特性

2018.06 ホテル用語簡単整理

2018.07 ホテルの主要機能と施設

2018.08 ホテルの運営方式

2018.09 ホテルブランドについて

2018.10 宿泊施設開発/運営成功事例(1)

2018.11 宿泊施設開発/運営成功事例(2)

2018.12 宿泊施設開発/運営成功事例(3)

2019.01 宿泊施設開発/運営成功事例(4)

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