에어비앤비를 합법적으로 운영하려면 주택 종류부터 따져야 한다. 단독·다가구·다세대·연립·아파트만 가능하고, 69평 미만에 불법 건축물이 아니어야 한다. 내 집이 아니어도 되지만 실거주와 집주인 동의는 필수다.
02. 할 수 있는 주택 종류가 정해져 있다
Writer 스란 피현진
Editor ONDA 소모라 매니저
에어비앤비 창업자가 꼭 알아야 할 지식
공유경제의 가장 큰 성공사례로 꼽히는 에어비앤비. 쓸모 없이 비어있던 공간을 수익화하는 가장 효과적인 방법으로 꼽힌다. 하지만 무턱대고 운영했다가는 불법 숙소로 단속의 대상이 된다. 합법과 불법의 경계는 어디일까? 관광진흥법과 외국인관광도시민박업 법령, 합법적인 에어비앤비 사업자라면 꼭 알아야 할 세금. 스란이 쉽게 풀어 알려드립니다.
스란 피현진
긴 직장생활을 마치고 2014년 서촌에서 게스트하우스 스란을 창업했다. 주 20시간 일하고 월 300만 원을 벌겠다는 창업 목표를 달성했고, 2018년부터 언제든 원하는 곳에서 일하는 디지털 노마드의 삶을 시작했다.
칼럼과 강의를 통해 에어비앤비, 쉐어하우스 창업자에게 정확한 법률, 세무 정보를 전달하고 있다.
홈페이지 : www.bnbsuran.co.kr
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아무 집에서나 할 수 없다고?
지난 시간에 우리는 외국인관광도시민박업의 태생적 한계에 대해 알아보았다. 주거 지역에 숙박을 허용하기 때문에 외국인만 숙박이 가능하다는 제한. 그런데 그게 다가 아니다. 아무 집에서나 외국인관광도시민박업을 할 수 없다. 관광진흥법에 따르면 외국인관광도시민박업이 가능한 주택의 종류도 규정이 되어있다.
단독주택 / 다가구주택 / 다세대주택 / 연립주택 / 아파트
현재 한국에서는 위에 나열한 이 다섯 가지 종류의 주택에서만 외국인관광도시민박업이 가능하다. 우리가 오피스텔, 근린상가에서 도시민박업을 할 수 없는 이유이다.
면적 제한도 있다. 위의 주택 기준에 우리 집이 해당하더라도, 해당 주택의 연면적이 230㎡, 약 69평 미만이어야 한다. 불법건축물이어도 안 된다. 주택이나 아파트에서 옥탑방을 만들거나 베란다를 확장한 집이 한둘인가? 내가 계약한 집은 201호인데 3층을 확장했으니 괜찮지 않냐고? 그래도 안 된다. 그래서 집을 구할 때 등기부 등본 뿐 아니라 건축물대장도 꼭 확인해야 한다.
또한 사업자의 실거주 조건도 있다. 그래서 만약 내가 집을 여러 채 갖고 있더라도, 실제 사는 집 한 채만 등록이 가능하다.
내 집이 아니더라도 할 수 있다?
“저는 집주인이 아닌데 게스트하우스(외국인관광도시민박업)를 할 수 있나요?” 라고 묻는 분들이 있다. 물론 가능하다. 관광진흥법 시행령 5조를 보자.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역의 주민이 자신이 거주하고 있는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공하는 업
이 조항을 보면 **‘거주하고 있는 집’**이라고 했다. 소유하고 있는 집이 아니고. 그래서 사실 외국인관광도시민박업은 내 집에서 하는 사람보다 임차한 주택에서 하는 분들이 더 많기도 하다.
그런데 거주 여부는 과연 어떻게 확인할까? 사업자가 구청 또는 시청에 외국인관광도시민박업을 신청할 때 전입 여부를 확인하는 서류(주민등록등본)를 함께 제출해야 한다. 단, 집주인의 동의는 꼭 받아야 한다. 서울 마포구는 아예 집주인 동의서 제출이 필수다. 물론 집주인 동의서를 별도의 문서로 만들 수도 있지만, 외국인관광도시민박업을 계획하고 계약을 맺는 것이라면 임대차 계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차인이 이 집에서 외국인관광도시민박업을 하는 것에 동의한다’는 것을 명시하는 것이 가장 깔끔하다. 집주인 동의서를 필수로 확인하지 않는 지자체도 있으나 집주인 모르게 사업을 하는 건 권하지 않는다. 계약 외의 용도로 임대한 주택을 사용하는 것은 계약 해지의 사유가 되기 때문이다. 그래서 이 조건에 어긋나면 계약 기간을 채우지 못하고 쫓겨나도 하소연할 곳이 없다. 우리 집을 외국인관광도시민박업으로 등록해서 합법적인 사업을 할 수 있느냐와 별개의 문제이다.
게스트하우스&도시민박업 사업장(집) 구하는 팁
처음 게스트하우스나 도시민박업을 시작하는 사람들이 이 사업을 할 수 있는 주택을 구하는 데에 많이들 애를 먹는다. 집주인들이 대부분 여러 사람이 드나들면 집이 망가진다고 생각해 임대를 꺼리기 때문이다. 가장 선호하는 세입자가 신혼부부인 이유를 생각해 보기 바란다.
그럼 도시민박업을 할 수 있는 집을 어떻게 구해야 할까?
– 인테리어 Before/After 사진을 가지고 설득하라 : 세입자의 돈으로 집주인의 집을 예쁘게 꾸며서 재산 가치를 높여준다고 설득해야 한다.
– 스스로 다 고친다고 말하라 : 월셋집이면 집주인이 도배, 장판은 물론 수도, 변기, 조명, 도어락도 고쳐준다. 그걸 세입자가 다 하겠다고 말하라. 어차피 인테리어비 지출이 불가피하기 때문이다. 계약서에 원상복구 규정을 빼는 건 잊지 말고 꼭 확인하는 것이 필수.
– 장기 계약을 하라 : 일반적인 임대차 계약 기간 2년 만에 인테리어 비용을 회수하기는 쉽지 않다. 그러므로 집주인이 신경 쓰지 않도록 뭐든지 스스로 다 고치고 살겠다고 하고 장기 계약을 해라. 5년 이상이면 좋고 안되면 4년, 3년이라도 좋다.
– 직거래를 시도하라 : 위와 같은 내용으로 협상하기 위해서는 집주인을 직접 만나야 한다. 네이버 카페 ‘피터팬’이나 직방 등 집주인과 직거래를 할 수 있는 기회를 찾아보기 바란다.
오피스텔, 원룸은 왜 안된다는 걸까?
불법 에어비앤비의 대명사 오피스텔. 오피스텔은 왜 외국인관광도시민박업이 불법일까? 바로 외국인관광도시민박업을 할 수 있는 5가지 주택 종류에 오피스텔이 들어가지 않으니까. 그런데 많은 분이 주거용 오피스텔도 안되냐고 많이들 문의하신다. 임대사업자를 냈는데 안 되냐고도 문의하신다. 그래도 오피스텔이잖아요!
그럼 원룸은? 만약 등기부 등본에 다가구로 나와 있는 원룸이라면? 관광진흥법상 다가구는 되지만 신청서를 접수하면 구청 직원이 원룸은 안된다고 말할 것이다. 바로 **‘자신이 거주하고 있는’**이라는 규정 때문이다. 본인이 거주하면서 한 방에 외국인 관광객을 받는 건 말이 안 된다는 판단이다. 그래서 법적으로 방이 몇 개 이상이라야 한다는 규정은 없으나 투룸 이상만 외국인관광도시민박업 등록이 가능하다.
현실적으로는 관광객들이 집주인과 한집을 쓰는 걸 선호하지 않는다. 여러분도 어디 놀러 갔을 때 화장실이나 거실, 주방을 집주인 또는 다른 관광객과 공유하는 편을 선호하는가? 아니, 나 혼자서만 또는 우리 팀만 쓰기를 원할 것이다. 그래서 에어비앤비에도 방을 등록할 때 ‘개인실’ 또는 ‘집 전체’의 구분이 있다. 같은 면적의 객실이라도 개인실(거실, 욕실, 주방을 다른 사람과 공유)일 때와 독채로 사용할 때 가격이 다르고 예약률도 다르다. 물론 독채 형태인 오피스텔, 원룸이 객실 판매에는 훨씬 유리하다. 단지 합법적으로 운영할 수 없을 뿐.
다음 시간에는 이 도시민박업과 최근 대두되는 농어촌민박업을 비교해보는 시간을 갖도록 하겠다.
[연재목차]
2019.07 관광진흥법, 취지를 알면 이해가 쉽다 2019.08 할 수 있는 주택 종류가 정해져 있다 2019.09 도시민박업 vs 농어촌민박업 2019.10 아파트에서 하려면 주민동의를 받아야? 2019.11 사업자등록 방법, 어떤 세금을 내게 되나? 2019.12 불법 에어비앤비, 법 위반시 처벌은? 2020.01 관광진흥개발기금을아십니까? 2020.02 합법적인 내국인 숙박이 가능하다? 2020.03 제주도에는 도시민박업이 없다? 2020.04 공유민박업이 미칠 영향은?
